Tamからのアドバイス
■『宅地』と『建物』の定義を明確に理解すれば、宅建業の対象を理解することができます！
■宅地は『宅建業法』、建物は『不動産登記法』に定義が書かれています！
宅地とはどんな土地なのか？
宅建業が扱う不動産の対象は、法律上 「宅地」と「建物」 に限定されています。
この2つに該当しない場合、その取引は宅建業の対象外となり、宅建業法の適用を受けません。
「宅地」と「建物」それぞれの定義を正しく理解し、明確にしておくことは非常に重要です。
ここでは、宅建業法に基づく「宅地」の定義について、分かりやすく説明していきます。
宅地業法第2条
宅地 建物の敷地に供せられる土地をいい、都市計画法第８条第１項第１号の用途地域内のそのほかの土地で、道路、公園、河川その他政令で定める公共の用に供する施設の用に供せられているもの以外のものを含むものとする。
つまり宅地とは、大きく次の２つの土地であると考えられます。
【宅地に該当する土地】
①建物の敷地を目的とした土地
表記登記が可能な建物を建築するための敷地。土地の状況は関係なく、その時点で山林であっても建物を建てるために土地を取引した場合は宅地に該当します。
②用途地域内の土地
都市計画法で用途地域が定められた土地はすべて宅地となります。用途地域内であれば農地の取引も宅地となります。道路や公園など、国や地方公共団体によって設営されている公共施設は、宅地に該当しません。例えば、私立学校の土地は宅地となるが、公立高校は公共施設なので宅地になりません。
【ことばの説明】
☆表示登記＝不動産登記の表題部に不動産を特定する目的で表示される登記建物新築時は、登記がないので、表示登記をすることで建物登記が記録されます。
☆用途地域＝都市計画法で定められた市街地の種類ごとに建物の用途などを規制する制度です。主に居住系、商業系、工業系、の用途地域に分かれています。
【宅地に該当しない土地】
① 農地・採草放牧地・森林
通常は宅地に該当しません。ただし 建物を建てる目的で取引される場合は「宅地」とみなされます。
② 道路・公園・河川
国や地方公共団体が設けている 道路・公園・河川などの公共施設は宅地には含まれません。
③ 公共の用に供する施設の用地
- 私立学校の敷地 → 宅地に該当する
- 公立学校の敷地 → 宅地には該当しない
宅地建物取引における『建物』とは？
宅建法業では『宅地』という定義はされていますが、『建物』の定義はされていません。
そのため、宅建業では『建物』とは何かをはっきり説明することが出来ません。
『建物とは何か？』を理解するためには、不動産登記法の『表示登記できる建物』の定義が
参考になります。不動産登記法で建物とされているものは、以下の3つの条件を満たす建造物の事です。
①屋根や壁で雨風が防げる（”外気分断性”という）
②土地に定着している（”定着性”という）
③用途や目的の機能を果たせる（”用途性”という）
ただし、宅建業の実務では 表示登記ができない建物が取引の対象となる場合もあります。
そのため、ここで説明する「建物」の定義は、あくまで 概念を理解するための参考 として押さえておくとよいでしょう。
このページのポイント
①宅地は『建物の敷地を目的とした』または『用途地域内』の土地です。
②道路や公園などの公共施設の土地は宅地に該当しません。
③建物は雨風が防げ、土地に定着し、目的の機能を果たせる建造物を言います。
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