Tamからのアドバイス
■宅建業とは、『宅地』と『建物』の取引を行うことです。
■宅建業を営むには、宅建業免許（業者免許）が必要になります。
不動産流通における業務は宅地建物取引業者
不動産流通に関わる業務は、法律上 「宅地建物取引業（宅建業）」 と呼ばれています。
不動産会社が宅建業を行うためには、宅建業免許の取得が必須です。
このサイト（または私）が解説・アドバイスする内容も、基本的にはこの宅建業の仕組みや実務が中心となります。
宅建業とは、
- 宅地や建物の売買
- 交換
- 仲介（媒介）
など、不動産の取引全般を行う業務を指します。
不動産流通の中核を担う重要な分野であり、宅建業者の活動が市場を支えています。
☆宅建業法第2条2
宅地建物取引業、宅地若しくは建物（建物の一部を含む。以下同じ。）の売買若しくは交換又は宅地若しくは建物の売買、交換若しくは賃借の代理若しくは媒介をする行為で業として行うものをいう。
建業の具体的な業務内容は次に挙げる2つです。
①自ら宅地建物を売買または交換する。
②他人の宅地建物を売買、交換または賃貸の代理・仲介をする。
これは覚えておきましょう
宅建業法で特に注意すべきポイントが、法律文中にある 「業として行う」 という表現です。
これは、たとえ個人であっても、利益を目的として反復継続的に不動産取引を行えば「宅建業」に該当するという意味を持ちます。
つまり、仲介会社を介して売買していたとしても、
- 利益目的
- 継続的な不動産売買
を行っている場合は、宅建業免許が必要になります。
宅建業免許を持たずにこのような取引を行うと、
宅建業法違反（無免許営業） となり、処罰の対象になります。
不動産取引を行う際は、宅建業法における「業として行う」の意味を正しく理解しておくことが非常に重要です。
宅地建物取引業法で規制される取引
★自分の不動産を自分で借主を探して賃貸契約する場合は宅建業にはあたりません。
| 売買 | 交換 | 賃貸 | |
| 自ら取引 | 〇 | 〇 | × |
| 代理・仲介を介して | 〇 | 〇 | 〇 |
従業員の5人に1人は宅建士 という事実
宅建業（宅地建物取引業）を営む不動産会社は、従業員5人につき1人以上の「宅地建物取引士（宅建士）」を常勤で置くことが宅建業法によって義務付けられています。
これは、不動産取引の適正性・安全性を確保するために定められた重要な法律です。
宅建業法では、以下のような 宅建士だけが行える“独占業務” が明確に定められています。
- 重要事項説明（重説）の実施
- 重要事項説明書への記名押印
- 契約書（37条書面）への記名押印
そのため、不動産会社が適法に事業を行うには、一定数の宅建士の確保が不可欠となっています。
不動産の売買契約や賃貸契約を安全に進めるためにも、宅建士の存在は非常に重要な役割を担っています。
①契約締結前に重量事項説明を行う。
②重要事項説明書に記名押印する。
③契約書に記名押印する。
☆重要事項説明とは →不動産の売買や賃貸の契約前に行う説明です。契約の判断をするのに重要な事項を宅建士が説明します。
反対に考えると、不動産会社の営業マンとしてお客様に物件を紹介したり、賃貸物件の管理をおこなうなど宅建士の独占業務以外の業務については、資格がなくても行うことが出来ます。
【宅建士になりたいと思ったら。。。】
宅地建物取引士（宅建士）になるためには、まず 年に一度実施される「宅建士試験（宅地建物取引士試験）」に合格することが必須です。
試験に合格した後は、試験を実施した都道府県知事への『資格登録』手続きを行います。
この登録には、宅建業法で 「実務経験2年以上、またはそれと同等以上の能力」 が必要と定められています。
実務経験が2年に満たない場合でも、実務講習を受講すれば登録要件を満たすことが可能です。資格登録が完了すると、正式に 「宅地建物取引士証」 が交付され、宅建士として業務に従事できるようになります。
宅建士を目指す方は、
・試験合格
・実務要件の確認
・資格登録の手続き
という流れを押さえておくことが大切です。
このページのポイント
１：自ら借主を探して賃貸契約することは宅建業に当たらない
２：宅建業を営む会社は、従業員の５人に１人は宅建士を雇う必要がある
３：個人でも利益目的の不動産売買は宅建業免許が必要
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