直売・直買は仲介手数料が発生しない

『直売・直買』とは宅建業者が自ら売主、または買主となる取引のことです。
宅建業者が買主・買主などと直接契約を結びます。売主や買主の仲介手数料などは発生しません。

取引が『直売・直買』となるのは、主に新築マンションと建売住宅です。買取再販の場合も取引は『直売』となることがあります。

直売・直買と仲介のメリットデメリット

直売・直買は売主・買主の双方にとって手数料がかからないなどメリットもありますが、デメリットもあります。直接不動産のプロである宅建業者とやり取りをするので経験や知識量の差から不利な形で契約される恐れがあることです。知識が少ない売主・買主には、物件の値段が高いのか安いのか判断できません。

そこであえて手数料を支払ってでも仲介会社を入れるという方法もあります。不動産のプロである仲介会社が有利になるように交渉してくれるので、不利な条件での契約を防ぐことができます。

売主側にとっては仲介は”レインズ”を通して広く物件を紹介できるメリットもあります。レインズとは、国土交通省から指定を受けた”公益財団法人不動産流通機構”が運営しているコンピューターネットワークシステムのことで、会員登録している全国の不動産屋に物件情報を共有できます。ただし『物件の囲い込み』と呼ばれる行為には要注意です。信頼できる会社や担当者に依頼することが大切です。

【レインズの仕組み】不動産レインズ（REINS）の仕組み【わかりやすい解説】

レインズとは
**Real Estate Information Network System（不動産流通標準情報システム）**の略で、
不動産業者だけが使える全国版物件データベースです。
仕組みをざっくり図解（テキスト版）

【売主】
   │（売却依頼）
   ▼
【不動産会社（元付）・売買仲介】
   │
   │（登録義務：専任・専属の場合5日以内）
   ▼
【レインズ（全国データベース）】
   │
   │（全国の不動産会社が閲覧）
   ▼
【不動産会社（客付　・買主仲介）】
   │（購入希望者へ紹介）
   ▼
【買主】

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レインズのポイント

■ ① 不動産会社はレインズに物件を登録する義務がある

• 専任媒介・専属専任媒介契約 → 5日以内にレインズ登録
• 一般媒介契約 → 登録義務なし（任意）

■ ② 全国の不動産会社が物件情報を共有できる

→ 情報の透明性が高く、
買主が集まりやすい（売主に有利）
物件を探しやすい（買主に有利）

■ ③ 売主はレインズで「登録証明書」を確認できる

• きちんと登録されたかチェック可能

■ ④ 売主と買主の間：

元付業者（売主側）と客付業者（買主側）が組んで取引を進める

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超重要ポイント（宅建試験でも頻出）

媒介契約の種類	レインズ登録義務	業務報告
専属専任媒介	5日以内	1週間に1回以上
専任媒介	7日以内	2週間に1回以上
一般媒介	任意（義務なし）	報告義務なし

※レインズ登録義務は、「専属専任」と「専任」のみ。

このページのポイント

①『直売・直買』は、宅建業者が自ら売主または買主となる取引態様
②物件を購入しリフォーム後再度販売することを買取再販と呼びます。
③売主・貸主から預かった物件情報はレインズに登録する